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《民法典》业主有权拒缴物业费。民法典第949条:物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

【条文主旨】
本条是关于物业服务人的移交义务以及违反义务后的法律责任的规定。

【条文理解】
合同权利义务终止后,在新物业服务人或者决定自行管理的业主具备接管条件并合理通知之时,原物业服务人应当将其占有控制的与履行物业服务职责相关的设施、物品和资料予以交还。本条即详细规定了物业服务人在债权债务终止后的返还、协助和告知等后合同义务。另结合《物业服务解释》第10条第1款的规定,物业服务合同约定由物业服务人代管专项维修资金的物业服务人也应负返还义务。

当事人可以在合同中约定服务事项交接的程序和期限等内容,没有约定的,物业服务人应当根据诚信原则和行业惯例,在合理圳限内退出并完成安接。物业服务人逾期仍拒绝退出服务区城、恶意拖延或阻挠交接,或者未合理告知物业有关使用和管理状况的,不得主张物业服务合同终止后的物业费,且业主有权请求其退出服务区域、移交设施物品和资料、并赔偿相应损失。另外述需要注意的是,即便新物业服务人已具备接管条件,原物业服务人履行返还义务的对象仍为业主委员会、业主成者其指定的人。但是,如果业主委员会或自行管理的业主直接指定新物业服务人的有关人员进行接管的,原物业服务人无正当理由也木得予以拒绝。

【司法适用】本条在司法适用中,应注意以下几个间题:
(1)原物业服务人违反第1款规定的任一项义务都将可能承担民事责任。
(2)需注意不同情形下物业服务人承担责任的范围。如果物业服务人未在约定期限或者合理期限内退出并移交的,不得主张物业服务合同终止后的全部物业费。
《物业服务解释》第10条第2款也有相同规定,且同时明确了物业服务人拒绝退出、移交的,不能主张其与业主之间存在事实上的物业服务关系,也不能请求业主支付合同终止后的物业费。
如果物业服务人在约定期限或合理期限内完成了退出、移交和交接工作,但并未如实告知物业的使用和管理情况,原物业服务人是否能够主张合同终止后至约定期限或合理期限届满的期间内的物业费?对此,可以区分物业服务人的主观状况进行评价。如果其是因恶意隐瞒而未如实告知除不能主张合同终止后的全部物业费外,造成损失的述需承担赔偿责任。而如果仅系因一般过失而未告知的,则不官令其承担过重的民事责任。
(3)在原物业服务人不履行退出、返还、协助和告知义务的,业主和业主委员会有权提起诉讼,要求其履行义务并承担责任。已依法与业主或业主委员会订立物业服务合同的新物业服务人因此受到利益损害的,也应有权起诉原物业服务人履行相应法律义务。

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