买房贷款过程中容易踩到的坑，小心为妙！

最近买房的朋友们要特别注意一个坑，就是办贷款。

最近基本上每天都有人咨询“贷款没办下来怎么退房”的问题。情况基本上是相似的，买商品房就是销售，买二手房就是中介，问销售/中介我的情况能不能贷款，对方说可以，然后等到具体买的时候贷不下来款。

其实按揭贷款的审查是一个特别复杂的事情，它涉及到多个维度：地域、贷款行、信贷政策以及购房人的个人情况，一言以蔽之，中介和销售预测你能不能贷款的准确率并不是100%，因为这个事儿不归中介管。所以就是会出现中介认为你行，而最后你贷不到款的情况。

交了定金，交了首付，结果贷款下不来，这算谁违约呢？要看合同的约定。

一般来说，由于大部分的购房合同都是范本合同，80%的情况下是约定如果贷款因为购房人个人原因贷款下不来属于购房人根本违约，不仅仅可以解除合同，而且还要支付合同总价款10%~20%的违约金。

还有少量的合同约定是贷款贷不下来可以再贷或者现金支付尾款，但是其实和上面那条区别不大，因为大部分人一旦贷款下不来，除了“作假”“找关系”就基本没什么路可走了。

所以大部分人都是在上面时候卡住了呢？就是贷款下不来，中介、销售建议“假离婚”“送钱”“假流水”等等事情的时候，不想干违法的事儿，又不知道怎么解决贷款和尾款问题。

我举个具体的例子，就昨天晚上有个朋友贷款没下来，没下来的原因说起来挺可笑还具有一定的代表性：他家是开淘宝网店的，成交后有一些货款，可以通过网店平台提前收款。这个购房人就用他淘宝网店的预收款支付了首付。没想到这个“预收款”的性质实际上是电商平台提供的“贷款”，相当于平台借给网店的，这笔钱就被银行审查出来了，银行就认为购房人是用“贷款”支付了购房首付款，不合规，贷款就没有通过。

贷不下来款的原因五花八门，但是基本上都存在一个“当初销售说如何如何”这样的前提。

所以当贷款下不来以后，通常因为到底是因为中介、销售不专业导致贷款下不来，还是购房人个人原因导致贷款下不来，到底算谁违约的问题扯皮。

那么你在买二手房或者商品房的时候，就一定要注意几件事，可以有效的避免违约：

1、中介、销售对于你能否贷款的预测不是最权威的，银行才是；
2、如果中介、销售承诺你能成功办贷款，那么你就应该让他们把承诺写到合同里；
3、如果你既不能通过银行确认自己能否贷款，又不能让中介承诺你一定能办下贷款，你就要假设自己是有贷不下款的可能性的；
4、在买房的时候，和业主签一个补充协议，如果贷款下不来，就再贷一次，或者无条件解除合同。

为什么不写“什么情况下不能贷款”和“找关系是否有用”这些内容呢？因为天时、地利、人和三个维度的不确定性：政策每天都在变，不同的地区不同的银行政策不同，以及每个购房人的情况都不同。

我的理解目前即便是银行方面的专业人士也没有可能精确的跨地域预测你的贷款能否贷下来。

有一些中介、销售甚至银行的人根据自身的视角和经验写在网上的攻略不具有参考性，县官不如现管，到时具体经办这些业务的人权威度可能稍微高一些。所以在寻找中介的时候，找专业的中介（大中介专业性要相对高一些），买商品房的时候，就要买大开发商的房子，发生这些因为销售、中介胡说八道导致你违约的事情就会少很多。

其实中介、销售好不容易能成交一次，如果购房人贷不下款，对他们的业绩是有负作用的，一般也没有人故意干这个事，但是这行当的门槛实在太低，再加上购房人自己也确实是心大。不少购房人都是平时几毛钱几块钱的事情算的很清楚，买房几百万的事情就跟个傻子一样。