社科院预测楼市：去年房价涨了12%，今年要涨7.6%，均价9206元

社科院又预测房价了，不得不说，从以往的经验来看，预测的还是蛮准的。

远的不提，去年末，社科院学者邹琳华说，2019年一二线城市会复苏，三四线楼市受棚改货币化收紧的影响，会“釜底抽薪”。

话音未落，今年1-4月份的“小阳春”便出现了，数据显示，30大中城市（样本包括4个一线+19个二线+9个强三线，共32个）商品房成交面积增速快速反弹，1月仅为-11.2%，2月回升至8.3%，3月进一步上升到21.9%，是2016年9月以来的最高单月增速。

另外，社科院在每个月都会出一个月度报告，在上个月的报告中提到了一点，小阳春会消退，楼市不会“由春入夏”，从五月份的表现来看，似乎也应验了。

苏州连续两次加码调控，合肥深入调控土拍市场，多个城市因房价过热被预警，市场预期正式转变。

就在此时，5月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。

蓝皮书认为，2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

不过，上个月还说小阳春消退，现在就预测均价会涨7.6%，这个结论是不是有点矛盾？这个问题就留待诸位讨论吧。

笔者认为，房价的涨速必然会减缓，“稳中有降”的趋势将不可逆，今年楼市分化也将成必然，原因有以下两点。

第一，房企资金链远未到充裕的时刻，今年绝大部分正当“地王”的开发商，冷暖自知。

据广州日报5月22日报道，近期交易所对房企的年报事后问询函中，均对资金风险进行追问。泰禾、金科等知名房企均面临即期负债的偿债来源，以及是否存在短期偿债风险的质疑。

有心人还记得，在2018下半年，正是因为房企现金流遭遇困难，债券违约频频出现，才有了后来的降价促销大潮，在今年资金面没有明显改善的前提下，房企没有持续拿地和涨价的“底气”。

第二，调控预期已经发生转变，房价没有大涨基础。

最近一段时间，调控措施明显出现了方向上的转变，哪里过热，哪里就会当“出头鸟”，之前打过比方，就像“打地鼠”的游戏一样，敢冒头，就打掉，房价不可能再复制2016-2017年的涨势。

社科院的报告提及的这几个数字，也大有深意。

首先，去年涨12%，是在上半年，今年就算涨7.6%，还是在上半年，因为2018和2019年都是“前高后低”的走势。

其次，9206元每平，指的是全国均价，报告里说部分重点城市涨势会远超预期，有了这个前提，意味着9206元是被少数一二线城市“平均”后的价格，大部分城市并没有上涨的动力。