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房产/房子属于风险资产?第一财经:积极做好风险资产价值重估的准备。随着二十大和二十届一中全会的胜利闭幕,经济社会步入行则将至的实干时期,个体对美好生活的诉求才能汇聚进时代的历史长河。
这其中引人关注的就是房地产。最新数据显示,大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%,如大连首套房贷利率降至3.95%,石家庄等降至3.8%,清远等地则最低触及3.7%。

9月底,央行、银保监会发布的关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知提出,对今年6~8月新建商品住房售价环比、同比均连续下降的城市,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放住房贷款利率下限。

若在过往,如此低的融资成本,可能一石击浪,不过,在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下,如其他风险资产一样,房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。这不仅因为二十大报告在“增进民生福祉,提高人民生活品质”中阐述了房地产发展方向,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”;更主要是因为社会结构和整体风险偏好,都出现新的调整,住房的居住属性已通过自上而下与自下而上两个途径得到强化,金融属性则开始褪却。

这首先缘于中国人口数量和质量结构的调整。日益老龄化少子化的人口数量结构,预示着不动产在时间序列轴线上呈现出总量过剩、结构优化特征;从人口质量结构上,接受高教育人口在总人口中的占比显著增加,这些接受高教育的群体,在全国的自由迁徙上具有更多的优势,这将加速适龄劳动力在全国范围内寻找匹配岗位的机会。
可见,人口质量和数量的变化,会逐渐改变人们对住房的认知,住房自有率将不再是一个一致性的需求目标。

区域发展不均衡和区域竞争,在加速人口流动的同时,使人们开始调整对住房内生价值评价指标,即住房内生价值愈发基于房租(或虚拟房租)的贴现,而非基于房价上涨预期。由于贴现率围绕自然利率或国债收益率曲线摆动,这将逐渐褪却掉住房的金融属性,使其回归到实用价值的居住属性。而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控等上的日益完善,权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场,这也使逐渐剥离金融属性的房地产面临系统性定价重构

社保福利体系的日益完善,也将带来房地产的定价重估。在社保体系覆盖度不够的情况下,人们用养儿防老来进行代际交易,因此购置房产定居就成为了根深蒂固的传统,因为自有住宅的安居是孝道传统文化的经济基础,没有自有住宅的加持,孝道的维系成本就很高。随着职工社保、城乡居民养老体系等的完善和覆盖度的提升,孝道逐渐从经济的跨期交易中解脱出来,这将从传统文化和信念方面,改变人们对住房的定价逻辑。

此外,目前基于金融属性估值的住房,其高房价抬升了经济社会运行成本,压低市场的投资边际收益率,加剧房市的有效需求不足,使高房价很难维持,房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事,且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小

二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后,是对经济社会变迁的深刻理解,投资者需做好不动产定价重估的积极准备,各地应把握住政策激励的头寸,避免过犹不及的诱多,扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。

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共 0 个关于本帖的回复 最后回复于 2022-10-28 10:30

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