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在影响房地产市场的诸多因素当中,有一个因素容易被忽略,却又悄悄地作用于楼市,就是汇率。首先,看下汇率的名词解释:一种货币兑换另一种货币的比率。比如,5月30日人民币兑美元汇率为6.432,就是说拿一美元可以到银行换6.432元人民币。
很多人都以为我既不出国也不买国外资产,汇率应该离我很远,可实际上它与我们的房价有着密切的关系!

举个例子:

假如市场上只有一套100平的房子,以及200万人民币的现金,那么出于市场总货币与总商品等价的关系,则出现如下关系:
房价:200万人民币=一套100平的房子
汇率:200万人民币=40万美元

如果货币当局多印了200万人民币,那么
房价:400万人民币=一套100平的房子
汇率:400万人民币=40万美元
人民币兑美元汇率由原来的1:5变为后来的1:10,其结果就是在货币超发的情况下,房价上涨了,而人民币汇率却贬值。

可是只要你细心观察发现,无论人民币汇率如何变化,只要美元数量固定不变,那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。
前:200万人民币=一套100平的房子=40万美元
后:400万人民币=一套100平的房子=40万美元
所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价,而且还要看美元计价。为什么?比如整个市场只有200万人民币,再多印200万人民币,在商品数量(含房价)没变的情况下,400万人民币=一套100平的房子,不是房子价值上升了,而是钱的价值下降了。

而这并不意味着货币超发,人民币贬值,房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。房价和汇率之间的关系还受到以下几方面因素的影响:
1、美元的数量并非保持固定不变,美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。
2、利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下,而实际情况是中国存在汇率管制。
3、我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高,比如中国10年期国债收益率是3.76%,美国是2.82 %,为的是保持利差优势,防止资金外流,人民币贬值。

所以,目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系,同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。

而假如你在投资房产时结合利率变动,会有意向不到的结果。

假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右,2017年底是53000元/㎡左右,全年房价上涨大约是10%左右,如再加上当期人民币升值6.29%,那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。

怎么计算的呢?

2017年初人民币对美元汇率是1:6.94,年底是1:6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡,年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡,通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右,与上面的数据很接近。

这样的情况并不罕见,2005年汇改至今,人民币始终处于上涨通道,楼市也同步上涨,唯独2016年是例外,那一年,房价上涨而人民币贬值,这是为何呢?

有一种声音,政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是,如果保持货币宽松政策,则人民币必将贬值,同时房价得以获得支撑;反之,如果保持汇率坚挺,则必将收紧货币政策,房价将下降。

官方很快对此进行了回应。央行认为,这两种说法都夸大了各自领域的风险,就货币政策而言,关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。

鉴于人民币汇率要逐步走向国际化,人民币为确保平稳过度,避免汇率出现大幅波动,中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。

尽管央行一再强调人民币汇率的稳定性,但从不少财经专家的观点里,我们可以总结出:人民币缓慢且小幅贬值的趋势不会改变。

根据金融学理论,本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性,在资本项目存在弹性的背景下,预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法,人民币升值对应房价上涨,贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。

人民币汇率和房地产到底是什么关系?
(来源:腾讯财经)
根据方正证券宏观分析师郭磊的梳理,2014年以前中国处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行,并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。

虽然汇率与房价关系难以摸清,但实际上相比国内的货币政策、供需关系这些主要因素,汇率的变化对国内楼市的影响还比较微弱。未来汇率和房价可能的趋势是,汇率逐步修正高估,但资本管制加强,资金留在国内,国内房产以人民币计价能够稳住。

但对于那些注重海外资产配置的富人来说,人民币贬值趋势下,将会更多地选择离开中国,一定程度上将减少国内楼市的投资需求。

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共 0 个关于本帖的回复 最后回复于 2019-8-5 13:30

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