日本房地产泡沫事件（起源&发展）

日本房地产泡沫事件（起源篇）.每次说房地产有泡沫，我们都会拿日本举例，因为在上世纪80年代，日本热衷于投机房地产，无数资本大量涌入房产等次生产业，导致日本经济“由实转虚”，实体经济严重萎靡，最终在内外因素的刺激下，导致房地产泡沫破裂，无数人瞬间倾家荡，日本也陷入“失去的20年”。

第二次世界大战后，美国出于维护自己世界霸主的私心，力图把受自己军事监管的日本打造成遏制东方社会主义的桥头堡，对日本进行了大量、长期的经济援助，并让日本得以免除了战后上千亿美元的战争赔款，这使得日本获得了再次崛起的经济基础。

美国对日本另一个巨大的帮助，就是帮助日本推进民主改革，改君主专制天皇制为君主立宪天皇制，然后为了彻底控制日本，还赦免了部分战犯，让这些战犯重新进入日本的上层阶层以取代旧财阀集团，并协助日本进行了土地改革。

这些举措，让日本从半资本半封建社会过渡到民主社会，大大促进了日本新阶层的形成，解放了日本的生产力，使得日本经济再次腾飞没有了内因的约束。

而日本也积极制定了适合自己国情的发展策略，比如和韩国类似的外向型出口经济策略，确定了“贸易立国”的大方针，积极以技术换市场，大力促进出口贸易，在短时间内就获得了大量的外汇，有利促进了日本战后的恢复和发展。

为了维持自己的优势，日本还特别重视教育和科技研发。

日本在上世纪50年代，已经普及了九年义务教育，使得日本适龄儿童的入学率高达99%，对教育经费的投入一度占到总行政投入的20%以上，这在世界上都是名列前茅的成就。

在科研技术方面，日本确立了以资金换技术的策略，积极引进欧美先进技术和生产方法。

从1950年到1977年这不到30年间，日本引进的国外先进技术就高达15000多项，几乎用不到20年，就走完了发达国家要用半个世纪积累的先进技术。

而后日本靠着朝鲜战争，作为美军后勤生产基地的它大量生产军事订单，导致日本批发指数半年就上涨了23%，其中生产资料上涨34%，消费资料也涨幅高达11%，几乎在一年内就卖出了朝鲜战争前挤压的全部物资，总价约1500亿日元。

由此，日本也实现了“战后第一次消费繁荣”。

在上世纪80年代，日本生产的纺织品、汽车、电子产品、电脑等几乎全面占领美国市场，特别是在半导体行业，几乎处于垄断位置，占到全世界份额的45%以上，存储芯片也占到53%的份额。

高素质的人才、持续的经济投入、坚实的实体经济，让日本经济再次腾飞。

就这样，日本一方面在美国的大力扶持下，另一方面在自己的努力下，短短20年就在经济总量上成为全球第二，GDP规模一度达到美国的70%，大有成为全球第一的架势。

而日本楼市，也随着日本经济的腾飞逐渐进入了快车道。

从1955年到1974年这近20年时间，日本楼市与日本的GDP和人口数量同步快速增长，这20年间房价高速飞涨，涨幅高达44倍；从1975年到1985年 ，由于日本人口增长和经济增速放缓，再加上受国际政治和经济形势的影响，日本楼市增速放缓，但一直在持续增长。


这个时期，日本靠着强劲的出口和国家政策，汇率走高，银行利率又低，使得大量热钱进入日本各个市场，这些外部热钱，自然大量进入了日本楼市，使得日本楼市表面看起来一时极度繁荣。

当时的日本人几乎没有人相信房价会下跌，上到金融机构、各个实体经济体，下到日本普通人都积极把资金向楼市砸去，生怕自己错过了楼市新一波的上升红利，几乎所有人都会把钱从银行提出来，然后向银行贷款买房，坐等房子升值变现。

据说，当时日本国内所有新楼盘都要摇号购房，中签比例低到只有1:3500，甚至是1:6000，如果这时有人说日本楼市会崩盘，怕是要被众人送进精神病医院。

当时广大日本楼市人的口号就是“卖掉东京房地产就能买下整个美国”，其火爆程度到了难以想象的地步。

这一幕和我们现在的境况何其相似，不说北、上、广、深这四座城市，就单单以深圳如今的一骑绝尘的深圳楼市，其151.5万亿的总价值就能买下大半个美国，要知道，美国的住房总市值不过234万亿人民币。

而随着日元在国际货币市场的走强，日元也开始进入升值期，日元的增值带动了国内物价的下降，但也损害了日本企业的出口利润，使得日本产品出口减少，竞争力降低。

日本政府在这段时期，为了维持日本经济的高速发展，开始积极布局开发内需，以日本国内内需拉动经济繁荣，那这样就必须得有能大宗的、大范围供民众投资和消费的行业，最终，他们把目标定为金融业和楼市，把楼市和金融当成拉动内需的杠杆。

在多方的有意推动下，日本国内依靠金融行业和楼市出现了表面上的新繁荣，过度宣传的投机理念，使得很多企业干脆放弃了主业，转为投机金融和房地产。

普通员工的工资也飞涨一大截，有钱了，自然又投入了楼市和金融，助推了房价的继续升值，比如当时东京银座这条街的土地价格高达每平方100万美元，这让没买房子的人更加买不起，只能依靠政府提供的廉租房度日。

在日本表面的繁荣下，其实危机也在隐现，但大家似乎都刻意淡化这种危机，误以为这种繁荣是没有尽头的，一些日本和世界知名的经济学家对危机更是不屑一顾，公开鼓吹“日本正在创造新的经济规律”。

80年代初，由于美国经济陷入衰退，对外贸易逆差大幅增长，是以美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。

于是1985年9月，由美国主导、日本、英国、德国等当时世界主要发达国家齐聚一堂签署了《广场协议》，其主要内容是迫使美元贬值，减少贸易逆差，而其他如日元等升值。

日本虽了解《广场协议》的签署对本国外贸的不利影响，但也自以为聪明地看到了日元升值带来的好处，比如在原材料、国际商品采购等方面上支出减少。

为了对冲日元升值带来的出口贸易受阻的压力，日本央行开始大范围降息，其基准利率一度从6%降到了2.5%，并且大力鼓励机构和个人向银行借贷。

日本这一举措，顿时再次引爆了日本楼市，大量热钱瞬间砸到楼市，使得日本楼市在1986年到1990年进入了最高潮期，本已经高到离谱的房价再次上涨了1.7倍。

这时人们只需要贷款买下一套房产，坐等升值即可，买了房子的人根本无心工作，那些没买房子的人也后悔不跌，到此时，房子已经贵到无论如何都难以买起的地步。

如此疯狂的楼市投机行为，使得日本楼市几乎失去了控制，人们的疯狂投机使得日本社会也出现了动荡。

实业被大量摧毁，人们的总体消费水平被拉低，很多企业和个人几乎全部的资产都被套在楼市上，但楼市仍如无底洞一般难以填满，没有了实业支撑的市场使其成为“空中楼阁”，疯狂吞噬全日本的财富，崩盘随时会发生。

对此，日本政府不得不做了一个艰难的决定，即主动刺破房地产泡沫。

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