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日本房地产泡沫事件(起源篇).每次说房地产有泡沫,我们都会拿日本举例,因为在上世纪80年代,日本热衷于投机房地产,无数资本大量涌入房产等次生产业,导致日本经济“由实转虚”,实体经济严重萎靡,最终在内外因素的刺激下,导致房地产泡沫破裂,无数人瞬间倾家荡,日本也陷入“失去的20年”。
第二次世界大战后,美国出于维护自己世界霸主的私心,力图把受自己军事监管的日本打造成遏制东方社会主义的桥头堡,对日本进行了大量、长期的经济援助,并让日本得以免除了战后上千亿美元的战争赔款,这使得日本获得了再次崛起的经济基础。

美国对日本另一个巨大的帮助,就是帮助日本推进民主改革,改君主专制天皇制为君主立宪天皇制,然后为了彻底控制日本,还赦免了部分战犯,让这些战犯重新进入日本的上层阶层以取代旧财阀集团,并协助日本进行了土地改革。

这些举措,让日本从半资本半封建社会过渡到民主社会,大大促进了日本新阶层的形成,解放了日本的生产力,使得日本经济再次腾飞没有了内因的约束。
而日本也积极制定了适合自己国情的发展策略,比如和韩国类似的外向型出口经济策略,确定了“贸易立国”的大方针,积极以技术换市场,大力促进出口贸易,在短时间内就获得了大量的外汇,有利促进了日本战后的恢复和发展。

为了维持自己的优势,日本还特别重视教育和科技研发。

日本在上世纪50年代,已经普及了九年义务教育,使得日本适龄儿童的入学率高达99%,对教育经费的投入一度占到总行政投入的20%以上,这在世界上都是名列前茅的成就。

在科研技术方面,日本确立了以资金换技术的策略,积极引进欧美先进技术和生产方法。

从1950年到1977年这不到30年间,日本引进的国外先进技术就高达15000多项,几乎用不到20年,就走完了发达国家要用半个世纪积累的先进技术。

而后日本靠着朝鲜战争,作为美军后勤生产基地的它大量生产军事订单,导致日本批发指数半年就上涨了23%,其中生产资料上涨34%,消费资料也涨幅高达11%,几乎在一年内就卖出了朝鲜战争前挤压的全部物资,总价约1500亿日元。

由此,日本也实现了“战后第一次消费繁荣”。

在上世纪80年代,日本生产的纺织品、汽车、电子产品、电脑等几乎全面占领美国市场,特别是在半导体行业,几乎处于垄断位置,占到全世界份额的45%以上,存储芯片也占到53%的份额。

高素质的人才、持续的经济投入、坚实的实体经济,让日本经济再次腾飞。

就这样,日本一方面在美国的大力扶持下,另一方面在自己的努力下,短短20年就在经济总量上成为全球第二,GDP规模一度达到美国的70%,大有成为全球第一的架势。

而日本楼市,也随着日本经济的腾飞逐渐进入了快车道。
从1955年到1974年这近20年时间,日本楼市与日本的GDP和人口数量同步快速增长,这20年间房价高速飞涨,涨幅高达44倍;从1975年到1985年 ,由于日本人口增长和经济增速放缓,再加上受国际政治和经济形势的影响,日本楼市增速放缓,但一直在持续增长。


这个时期,日本靠着强劲的出口和国家政策,汇率走高,银行利率又低,使得大量热钱进入日本各个市场,这些外部热钱,自然大量进入了日本楼市,使得日本楼市表面看起来一时极度繁荣。

当时的日本人几乎没有人相信房价会下跌,上到金融机构、各个实体经济体,下到日本普通人都积极把资金向楼市砸去,生怕自己错过了楼市新一波的上升红利,几乎所有人都会把钱从银行提出来,然后向银行贷款买房,坐等房子升值变现。

据说,当时日本国内所有新楼盘都要摇号购房,中签比例低到只有1:3500,甚至是1:6000,如果这时有人说日本楼市会崩盘,怕是要被众人送进精神病医院。

当时广大日本楼市人的口号就是“卖掉东京房地产就能买下整个美国”,其火爆程度到了难以想象的地步。

这一幕和我们现在的境况何其相似,不说北、上、广、深这四座城市,就单单以深圳如今的一骑绝尘的深圳楼市,其151.5万亿的总价值就能买下大半个美国,要知道,美国的住房总市值不过234万亿人民币。

而随着日元在国际货币市场的走强,日元也开始进入升值期,日元的增值带动了国内物价的下降,但也损害了日本企业的出口利润,使得日本产品出口减少,竞争力降低。

日本政府在这段时期,为了维持日本经济的高速发展,开始积极布局开发内需,以日本国内内需拉动经济繁荣,那这样就必须得有能大宗的、大范围供民众投资和消费的行业,最终,他们把目标定为金融业和楼市,把楼市和金融当成拉动内需的杠杆。

在多方的有意推动下,日本国内依靠金融行业和楼市出现了表面上的新繁荣,过度宣传的投机理念,使得很多企业干脆放弃了主业,转为投机金融和房地产。

普通员工的工资也飞涨一大截,有钱了,自然又投入了楼市和金融,助推了房价的继续升值,比如当时东京银座这条街的土地价格高达每平方100万美元,这让没买房子的人更加买不起,只能依靠政府提供的廉租房度日。

在日本表面的繁荣下,其实危机也在隐现,但大家似乎都刻意淡化这种危机,误以为这种繁荣是没有尽头的,一些日本和世界知名的经济学家对危机更是不屑一顾,公开鼓吹“日本正在创造新的经济规律”。

80年代初,由于美国经济陷入衰退,对外贸易逆差大幅增长,是以美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力,以改善美国国际收支不平衡状况。

于是1985年9月,由美国主导、日本、英国、德国等当时世界主要发达国家齐聚一堂签署了《广场协议》,其主要内容是迫使美元贬值,减少贸易逆差,而其他如日元等升值。

日本虽了解《广场协议》的签署对本国外贸的不利影响,但也自以为聪明地看到了日元升值带来的好处,比如在原材料、国际商品采购等方面上支出减少。

为了对冲日元升值带来的出口贸易受阻的压力,日本央行开始大范围降息,其基准利率一度从6%降到了2.5%,并且大力鼓励机构和个人向银行借贷。

日本这一举措,顿时再次引爆了日本楼市,大量热钱瞬间砸到楼市,使得日本楼市在1986年到1990年进入了最高潮期,本已经高到离谱的房价再次上涨了1.7倍。

这时人们只需要贷款买下一套房产,坐等升值即可,买了房子的人根本无心工作,那些没买房子的人也后悔不跌,到此时,房子已经贵到无论如何都难以买起的地步。

如此疯狂的楼市投机行为,使得日本楼市几乎失去了控制,人们的疯狂投机使得日本社会也出现了动荡。

实业被大量摧毁,人们的总体消费水平被拉低,很多企业和个人几乎全部的资产都被套在楼市上,但楼市仍如无底洞一般难以填满,没有了实业支撑的市场使其成为“空中楼阁”,疯狂吞噬全日本的财富,崩盘随时会发生。

对此,日本政府不得不做了一个艰难的决定,即主动刺破房地产泡沫

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共 0 个关于本帖的回复 最后回复于 2021-12-31 14:27

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